Actualizado en octubre de 2026 · Mateo Rodríguez, abogado
Qué hipotecas están afectadas
Durante años, las escrituras de préstamo hipotecario incluían una cláusula que obligaba al cliente a pagar todos los gastos de la operación. El Tribunal Supremo la declaró abusiva en la STS 705/2015, de 23 de diciembre, y desde entonces los consumidores pueden pedir que se anule y que el banco les devuelva lo que le correspondía pagar a él.
Afecta a los préstamos hipotecarios firmados por particulares antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el 16 de junio de 2019. Da igual que la hipoteca esté ya pagada y cancelada.
Qué se puede recuperar
El reparto lo fijó definitivamente el Supremo en las SSTS 555/2020, de 26 de octubre, y 35/2021, de 27 de enero, siguiendo la STJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19):
| Gasto | Le devuelve el banco | Motivo |
|---|---|---|
| Registro de la Propiedad | 100 % | La inscripción de la hipoteca solo beneficia al banco. |
| Gestoría | 100 % | No hay norma que obligue al cliente a pagarla. |
| Tasación | 100 % | Mismo motivo que la gestoría. |
| Notaría (escritura del préstamo) | 50 % | Ambas partes tienen interés en la escritura. |
| Impuesto de actos jurídicos documentados | 0 % | En hipotecas anteriores a noviembre de 2018 lo debía pagar el prestatario. |
A esas cantidades se suman los intereses legales desde la fecha de cada pago. El total depende de las facturas de cada caso; en una hipoteca normal suelen ser varios cientos de euros.
¿Ha prescrito mi reclamación?
Es la defensa habitual de los bancos, y hoy tiene muy poco recorrido. La acción para anular la cláusula no prescribe. La que sirve para recuperar el dinero tiene un plazo de cinco años, pero la cuestión era desde cuándo se cuenta.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo aclaró en sus sentencias de 25 de enero de 2024 (C-810/21 a C-813/21) y 25 de abril de 2024 (C-484/21 y C-561/21), y el Supremo lo aplicó en la STS 857/2024, de 14 de junio, criterio que ha reiterado después:
- Los cinco años empiezan a contar desde que es firme la sentencia que declara nula la cláusula.
- Solo cuentan desde antes si el banco demuestra que usted, en concreto, supo antes que la cláusula era abusiva; por ejemplo, porque ya se la reclamó.
- No basta con que existieran sentencias del Supremo o noticias en prensa sobre el tema.
Si ya reclamó estos gastos al banco hace años y no siguió adelante, conviene revisar las fechas cuanto antes: ese caso sí puede tener problemas de plazo.
Qué documentación necesito
- La escritura del préstamo hipotecario.
- Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conserva, se pueden pedir copias a la notaría, al registro o a la gestoría.
- Si hubo novación o subrogación de la hipoteca, también esas escrituras y sus facturas.
Cómo es el procedimiento
- Reclamación previa al banco. Desde la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar hay que reclamar por escrito al banco y darle la oportunidad de pagar. Algunos bancos devuelven el dinero en esta fase.
- Demanda. Si no paga, se presenta demanda pidiendo la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades. Cuando se declara abusiva la cláusula, lo normal es que el banco sea condenado también a pagar las costas.
Este artículo es informativo y no sustituye al estudio de su caso concreto.