El 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas de gastos que incluyen la mayoría de préstamos hipotecarios al considerarlas abusivas.

• Hipotecas afectadas: Desde 1993 (año de la Directiva Europea) al 2019 (año en que se reforma la Ley conforme a los criterios jurisprudenciales).
• Se puede reclamar aunque este cancelada.

Aquel fallo abrió la puerta a que miles de hipotecados pudieran recuperar esas cantidades. Cuatro años después, en 2019, también el Supremo se pronunció sobre cómo debían distribuirse dichos gastos y, un año más tarde, en julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó que un juez nacional no podía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas.

A través de estas sentencias se fijó que los gastos hipotecarios que son reclamables son los siguientes:

a) Gastos de notaría: escrituras de otorgamiento, subrogación y modificación del préstamo, por mitad entre prestamista y prestatario.
b) Gastos de registro de la propiedad: los derivados de la inscripción de la garantía hipotecaria al prestamista.
c) Gastos de gestoría: los derivados de la inscripción de la garantía hipotecaria al prestamista.
d) Gastos de tasación: los derivados de la inscripción de la garantía hipotecaria al prestamista.

En cuanto al plazo de caducidad para ejercitar la acción, cabe destacar que la última sentencia del Tribunal Supremo en relación con los gastos hipotecarios, STS 35/2021, de 27 de enero de 2021, no establece ningún plazo de prescripción o caducidad.

El plazo que nace de la última reforma del Código Civil de 7 de octubre del 2015 establece lo siguiente:

Artículo 1964.2 CC.

“Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.”. 

Sin embargo, antes de la reforma de 2015 regía lo siguiente:

Artículo 1964 CC antes de la reforma.

“La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince”.

Igualmente, el CC también establece en su artículo 2.3 que “las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieran lo contrario”, lo que se corresponde con el artículo 9.3 de la Constitución que garantiza “la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de los derechos individuales”.

En conclusión, el plazo de 5 años no ha sido avalado por la jurisprudencia del TS, ni era el que se aplicaba en el momento de la constitución de muchas de las hipotecas.

Si bien es cierto que la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció como punto de partida para la acción que el perjudicado tuviera conocimiento de ésta, en ningún momento se ha fijado dicho punto de partida en la STS de 21 de enero de 2016 ni en otras de este mismo tribunal ni tampoco del TJUE.

Asimismo, no ha sido hasta la STS de 27 de enero de 2021 cuando se ha aclarado de una vez por todas aquellos gastos hipotecarios que eran susceptibles de ser reclamados, por lo que afirmar que ya se tenía conocimiento suficiente del ejercicio de la acción en 2016 es, en todo caso, un criterio restrictivo y no respaldado por la jurisprudencia.

Bien pudiera pensarse que el plazo de 5 años comienza desde la última STS, publicada el 27 de enero de 2021, que aclara todos los gastos susceptibles de ser reclamados, y no la de 21 de enero de 2016, cuyo criterio fue modificado en repetidas ocasiones por el TS hasta la intervención del TJUE mediante sentencia de 16 julio de 2020.

Para finalizar, incluso si tomáramos el plazo de 5 años como válido, hallaríamos que el plazo establecido para la prescripción de la acción terminaba el 21 de enero de 2021, es decir, 5 años después de la STS de 21 de enero de 2016. 

Ahora bien, según el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo de 2020, disposiciones adicionales segunda y tercera, se suspendieron todos los plazos procesales y administrativos hasta el fin de la vigencia del real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Pues bien, el RD 463/2020 y las disposiciones indicadas estuvieron en vigencia durante un total de 82 días, por lo que el plazo de prescripción no finalizaría hasta el 13 de abril de 2021. 

En conclusión, el inicio del plazo de prescripción de la acción de reclamación de cantidad es muy discutible y por eso al final el asunto se encuentra, de nuevo, pendiente de que sea resuelto por el TJUE.

Si estás leyendo esto y quieres reclamar los gastos hipotecarios no dudes en ponerte en contacto con nosotros.